L’estimation est une des étapes les plus importantes du processus de vente. Si l’estimation n’est pas bonne, le vendeur s’expose à 2 risques important :
- l’estimation est trop basse, il sous-évalue son bien et peut perdre une somme considérable
- l’estimation est trop haute : les acquéreurs repoussent le bien, qui devient catalogué de « mauvaise affaire ». Une baisse future du prix ne rassurera pas les acquéreurs.
Ainsi, confier l’estimation à un professionnel est primordial. De plus, la plupart des agents offrent l’estimation.
Comment doit se passer une estimation ?
Une estimation doit analyser le bien et ses caractéristiques, l’environnement et le marché de l’immobilier :
1 – Le bien
Analyser un bien ne se résume pas à calculer sa superficie et le multiplier au prix au m² moyen de la zone.
Un bien comprend de multiples caractéristiques : superficie, matériaux utilisés, état du bien, exposition, nombre de chambres, superficie du salon, disposition des pièces, travaux nécessaires, conformité électriques/amiante/plomb/…, qualité des finitions, …
L’analyse d’un bien ne peut se faire en 10 ou 15 minutes par un agent immobilier. Une visite approfondie avec de multiples questions aux propriétaires prend au minimum 45 minutes pour une maison de 100 m².
2 – L’environnement
Analyser l’environnement doit permettre de comprendre la qualité de la zone où se situe le bien. Selon la zone, le professionnel doit appréhender quels types d’acquéreurs vont pourvoir se projeter dans le bien. Ainsi, l’agent immobilier sera en mesure de comprendre quel est le budget moyen des acquéreurs potentiels qui visiteront le bien.
La proximité des commodités, moyens de transports, lieu de scolarité est également analysée.
3 – Le marché immobilier
Trop de vendeurs estiment le prix de leur bien en comparant leur bien avec ceux en vente. Les biens en vente sont par définition des biens qui ne sont pas vendus. Ainsi l’acquéreur va établir son prix en fonction de biens non vendus … Or, l’objectif est que le bien devienne vendu.
Une vraie analyse du marché ne peut s’établir qu’avec un professionnel connaissant parfaitement la zone où le bien est en vente. Il a connaissance du prix de vente des biens équivalents sur le secteur.
Porter une vigilance à « l’estimation offerte ». Certains agents ne la proposent qu’à certaines conditions (mandat au sein de leur agence, vente avec leur agence, …).
De trop nombreux agents résument leur estimation au calcul : Superficie X prix au m². Cette méthode n’est pas bonne. Vous comprendrez facilement qu’une maison en ruine de 100 m² sur la même commune qu’une autre rénovée avec qualité de la même surface, le prix n’est pas le même … En tant que client, même si l’estimation est offerte, demandez à l’agent immobilier s’il ne vous l’a pas expliqué, comment est réalisée son estimation.
Si vous souhaitez une estimation qui analyse le bien, l’environnement et le marché de l’immobilier avec rendu de dossier, vous pouvez me contacter pour une estimation gratuite.
